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無論是經濟總量、人口規模、配套設施、外商投 資等方面，上海始終保持著很強的活力和吸引力，在長三角區域，甚至在全國均位居前列。

業內專傢則認為，產業的騰籠換鳥、人才的結構性調整，以及交通的進一步完善，上海樓市的虹吸效應和外溢效應將並存，即一部分中高端或改善型的購房需求將會有所增加，同時也會有一部分購房需求會外溢到上海周邊的部分中小城市。

一個值得註意的現象是，盡管限購、限價、搖號、土拍政策調整等致上海樓市成交大幅下滑，但進入今年3月，特別是在4月，上海多個新推樓盤出現“日 光”等高去化現象。

上海市統計局數據顯台中抽水肥示，2016年上海市商品住宅銷售面積2019.8萬平方米，同比增長0.5%；而2017年商品住宅銷售面積大幅下滑33.6%至1341.6萬平方米。

“大力發展租賃住房，未來可供銷售的住宅房源一定會越來越少，長期來看商品住宅的價格會出現上漲趨勢。”薛建雄告訴記者。他認為，上海目前一方面在控制常住人口數量，一方面在引進高層次人才，未來隻有進一步深化長三角各城市的融合，將中低端產業轉移出去，實現騰籠換鳥，引進高端產業，才能實現建設全球卓越城市的願景。

上述業內研究機構數據顯示，至3月末，杭州新建商品住宅成交均價為25239元/平方米，同比上漲27%；南京為22324元/平方米，同比上漲11%；寧波為22271元/平方米，同比上漲23%；昆山為16906元/平方米，同比上漲26%。

作為長三角核心城市，也是區域內唯 一的超大城市上海，2017年，GDP達到3.01萬億元；戶籍常住人口1445.65萬人，比上年末增加6.15萬人；外來常住人口972.68萬人，比上年末減少7.52萬人。

分城市看，杭州、南京、合肥、蘇州、寧波等城市近年得益於產業的轉型升級等，城市經濟也獲得瞭快速發展，雖GDP總量明顯低於上海，但增速已超過上海，與上海的差距也在逐漸縮小。而隨著長三角一體化的深入推進，高鐵等基礎設施的完善，環滬的幾座城市與上海的時間距離極大縮小，這些城市在房價方面又是否會向上海看齊呢？

長江三角洲城市群是我國經濟最具活力、開放程度最高、創新能力最強、吸納外來人口最多的區域之一,是“一帶一路”與長江經濟帶的重要交匯地帶,在國傢現代化建設和全方位開放格局中具有舉足輕重的戰略地位。

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在上海商品住宅成交萎縮的同時，外溢的購房需求，讓環滬都市圈部分城市的樓市表現亮眼。如緊鄰上海的浙江嘉興，根據嘉興市統計局數據，2017年嘉興商品住宅銷售額996.3億元，同比增長29.1%；商品住宅銷售面積891萬平方米，同比小幅下滑9.8%。而在投 資端，2017年嘉興房地產開發投 資達723.8億元，躍升至全省第四位，同比增長51.3%，躍升至全省第一位。而去年5月，425傢房企“血拼”嘉興土拍，可見房企對嘉興樓市的認可。

盡管上海始終保持著活力和吸引力，但在地產方面，自2016年3月份上海出臺限購新政，將外地戶籍購房人繳納社保或個稅年限從2年調升至5年，以及隨後全國范圍內新一輪的房地產調控影響下，上海樓市成交顯著下滑。

根據國務院於2016年批復的《長江三角洲城市群發展規劃》，長三角城市群涵蓋滬、蘇、浙、皖的26個市。按照規劃，上述26個城市要按照分工協作、協同發展等原則，打造具有全球影響力的世界級城市群，充分發揮對全國經濟社會發展的重要支撐和引領作用。

城市群協同發展 環滬城市房價與上海看齊?

“嘉興樓市的火熱，更多的還是因其處於環滬都市圈，承接部分外溢需求的結果。”中房數據研究院院長陳晟告訴記者。陳晟認為，除瞭杭州、寧波、溫州這些傳統熱點城市外，像環上海都市圈的嘉興、湖州等地，受外溢購房需求，以及高鐵建設的帶動，將持續為這類城市帶來吸引力。

地產分析人士、優淘城總裁薛建雄也認為，隨著以上海為核心的長三角各城市在產業等方面融合的進一步深化，以及道路、高鐵等交通基礎設施的進一步完善，緊鄰上海的太倉、昆山、嘉善等地將會進一步承接上海外溢的購房需求。此外蘇北部分城市因承接上海轉移的部分產業，對當地樓市的發展也會起到促進作用。

日 光盤頻現不改上海價穩趨勢

此外，上海作為我國的經濟中心，也始終保持著對外資的吸引力。至2017年年末，在上海投 資的國傢和地區達175個，在上海落戶的跨國公司地區總部累計達到625傢。

如4月17日搖號的信達泰禾上海院子，376套房源認 籌人數達到611組；4月19日搖號的大寧金茂府，382套房源認 籌人數達到751組；4月23日搖號的中糧前灘海景壹號，437套房源認 籌人數達到3127組。其中大寧金茂府、泰禾上海院子等多個樓盤開盤當天即售 罄。

對此，多位市場分析人士認為，近期部分樓盤成交去化較高，主要因為在限價政策影響下，部分高價盤售價普遍低於市場預期。

“在限價的背景下，部分新盤的性價比凸顯。”易居研究院研究總監業內專傢告訴記者。業內專傢同時認為，雖然一川抽水肥清理行｜化糞池打洞｜彰化化糞池打洞部分樓盤去化較高，甚至出現“日 光”，但市場推盤量比較大，對部分購房者而言依然有較大的選擇餘地。

上海鏈傢的數據顯示，僅4月份，上海新建商品住宅新增供應近8000套，創近23個月來新高。此外，與上述“日 光”盤認 籌人數數倍於房源數不同的是，部分外環外的新房認 籌數卻不及房源數。據不完全梳理發現，自3月份以來新推的24個樓盤中，有12個樓盤的認 籌數低於房源數，此外，均價低於5萬元/平方米的樓盤有14個。

實際上，受限價、郊區中低價位樓盤集中上市的影響，上海樓市持續著“量縮價穩”的走勢。國傢統計局數據顯示，3月份上海新建商品住宅價格指數同比小幅下滑0.3%。業內研究機構數據也顯示，3月末上海新建商品住宅成交均價45741元/平方米，較去年同期下降5%。

在上海房價“趨穩”的同時，長三角部分熱點城市與上海在房價上的差距卻呈縮小趨勢。

嚴調控致環滬城市表現亮眼

不過，此前上海住房“十三五”規劃中提出，要重點發展租賃住房。按照規劃，上海在十三五期間將新增170萬套住房，其中商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套。

此外，上海還指出，要在2035年將常住人口控制在2500萬左右，而至2017年末上海常住人口為2418萬，這意味著未來上海常住人口僅有80餘萬的增量空間。

[摘要]


長江三角洲城市群是我國經濟最具活力、開放程度最高、創新能力最強、吸納外來人口最多的區域之一，是“一帶一路”與長江經濟帶的重要交匯地帶，在國傢現代化建設和全方位開放格局中具有舉足輕重的戰略地位。
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